Riduzione del canone di locazione commerciale – Causa Pandemia Covid 19

Chiunque svolge un’attività produttiva all’interno di un immobile che ha in locazione commerciale si è chiesto se la crisi causata dalla pandemia da Covid 19 può essere motivo di rivedere in ribasso il canone del proprio contratto, divenuto nel frattempo insostenibile.

Ebbene il Tribunale di Roma in una recentissima ordinanza, emessa a seguito di un provvedimento cautelare ex art. 700 c.p.c. proposto dal gestore di un ristorante, ha affrontato la questione e ha fornito importanti e interessanti spunti su di un tema più che mai caldo.

A pronunciarsi non è la Cassazione d’accordo, ma trattandosi di una pandemia, quella da Covid 19 più che mai attuale, è logico che i primi ad affrontare la materia, anche per competenza, siano proprio i Tribunali, soprattutto, come nel caso di specie, se chiamati in via d’urgenza a dirimere una controversia.

Nella fattispecie sottoposta all’esame del Tribunale un ristoratore interpellava il Giudice affinché a causa delle ripercussioni economiche causate dalla pandemia da Covid 19 si pronunciasse d’urgenza autorizzando una riduzione del 40% del canone di locazione per il periodo culmine della crisi (aprile 2020 – marzo 2021).

Tralasciando il perché delle ragioni di urgenza, il Tribunale, pur partendo dalla previsione di cui all’art. 1467, comma n. 3 del Cod. Civ., secondo la quale la rettifica delle condizioni contrattuali “squilibrate” può essere invocata soltanto dalla parte convenuta in giudizio con l’azione di risoluzione, in quanto il contraente “svantaggiato” non può pretendere che l’altro accetti l’adempimento a condizioni differenti da quelle concordate, ha dichiarato come non sempre, soprattutto nei contratti a lungo termine, la richiesta di risoluzione del contratto le cui condizioni sono divenute squilibrate, riassume l’interesse del contraente gravato dallo squilibrio, il quale potrebbe preferire riequilibrare le condizioni contrattuali a tutela della conservazione del contratto.

Secondo l’analisi del Tribunale  “la crisi economica dipesa dalla pandemia Covid 19 e la chiusura forzata delle attività commerciali devono qualificarsi quale sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale”.

E poiché un contratto di locazione commerciale ha quale “presupposto” l’attività commerciale, l’impossibilità di svolgere siffatta attività a causa della pandemia da Covid-19 può costituire di per se un motivo in forza del quale il conduttore può domandare al Giudice una valutazione circa il venir meno del presupposto fattuale sotteso al contratto e  ottenere dunque una riduzione temporanea del canone di locazione .

Nel caso di specie il Giudice ha concesso una decurtazione per un predeterminato periodo di tempo del canone di locazione, motivando la propria pronuncia sul principio secondo il quale: ” la Buona fede del contratto può essere utilizzata anche con funzione integrativa cogente nei casi in cui si verifichino dei fattori sopravvenuti ed imprevedibili non presi in considerazione dalle parti al momento della stipulazione del rapporto, che sospingono lo squilibrio negoziale oltre l’alea normale del contratto” (cfr. Tr. Roma Sez. VI Ord. 27/8/2020).